离婚时一方婚前贷款买房的分割

基本案情：康某（女方）与向某（男方）2007年1月1日结婚，婚后生育2个子女，结婚以来一直在北京生活。去年4月，康某向北京市朝阳区法院起诉离婚，因双方对孩子的抚养问题没有达成协议，法院判决不准离婚。今年3月，康某再次向北京市朝阳区法院起诉离婚，诉求1、抚养一个孩子；2、分割向某婚前贷款购买的位于北京市朝阳区XXX花园10号1单元502室房屋婚后共同增值部分；3、共同债务依法分担。向某以本人不在北京居住为由提出管辖权异议，后北京市朝阳区法院将此案移送至湖南省洪江法院审理。

一审裁判：法院审理认为，康某曾于2013年4月向北京市朝阳区法院起诉离婚，法院判决不予离婚，之后，双方没有和好，康某再次起诉要求离婚，法院认为夫妻感情确已破裂。1、准予离婚；2、婚生子女的抚养。大女儿由康某抚养，小儿子由向某抚养，抚养费各自承担；3、位于北京市朝阳区XXX花园10号1单元502室房屋，双方未就该房屋归属及经济补偿达成协议，考虑到向某在婚前购房并以自己的名义在银行按揭贷款，而且该贷款尚未到期，房屋产权登记在向某名下，此房为向某婚前2004年购买，购买价475594元，首付96694元，银行按揭贷款380000元，还款期限240个月，平均每月还款2648.8元，向某婚前个人还款35个月，计92708元。2007年1月1日康某和向某结婚，婚后共同还款90个月，计238392元。从2014年7月至2024年2月，还有115个月贷款本息共计304612元未还。庭审中，双方同意房屋现价值3500000元。法院判决该房屋归向某所有，未还房款由向某偿还，并酌情决定向某补偿康某300000元。

一审宣判后康某不服，以原审法院没有对婚后共同还贷及所对应的房屋增值部分进行分割，判决显失公平为由，提起上诉。二审期间，双方一致同意婚后房屋的增值部分为1800000元。

二审裁判：法院审理认为，双方争议的位于北京市朝阳区XXX花园10号1单元502室房屋婚后增值部分如何分配是本案上诉争议的焦点。根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的司法解释（三）》第十条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。本案被上诉人向某于2004年购买了位于北京市朝阳区XXX花园10号1单元502室房屋一套，全部购买价为475594元，向某支付房屋首付款95594元，维修基金9512元，在中国建设银行北京安慧支行按揭贷款380000元，2004年2月，向某开始按月还贷，从2007年1月1日至2014年6月，双方于婚后共同还贷90个月，按双方认可的平均每月还款金额2648.8元（含本金、利息）计算，婚后共同还贷为238392元。从2014年7月至2024年2月，尚有贷款本金及利息区计304612元款偿还。在审理过程中，双方均认可该房屋现在市值为3500000以及婚后该房屋增值部分为1800000元。由于双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分为夫妻共同财产。因此，在夫妻双方离婚时，应根据我国《婚姻法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的司法解释（三）》的规定，对该财产增值部分依法予以分割。而一审判决将位于北京市朝阳区XXX花园10号1单元502室房屋归向某所有后，酌情决定由向某补偿康某300000元明显不公，本院予以变更。判决位于北京市朝阳区XXX花园10号1单元502室房屋归向某所有，尚未偿还的该房屋所欠贷款304612元由被上诉人向某继续偿还；被上诉人向某于判决生效后30日由一次性补偿给上诉人康某人民币700000元。

解析：二审法院变更一审法院判决，由向某补偿康某300000元变更为700000元，增加了400000元，差额比较大，笔者认为，二审法院适用法律准确，纠正了一审的错误，判决相对公平。理由如下：

一、法律依据。我国《婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。婚姻法司法解释三第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

本案的房屋情况很清晰，可直接适用婚姻法司法解释三第十条，通过计算得出夫妻共同还贷部分所对应的房屋增值部分，这部分应属于夫妻共同财产。

二、计算方法：这类房屋的购置资金由以下两个或三个部分构成：第一部分，购房者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于结婚前偿还的贷款。所对应的部分属于购房者个人的婚前财产。第二部分，购房者结婚后，于婚姻期间，双方共同偿还贷款部分所对应的部分应属于夫妻共同财产。第三部分，如果离婚时贷款尚未还清，则离婚后由取得房屋所有权的一方继续向银行偿还。所对应的部分亦不属于共同财产。”（摘自最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用第161页，奚晓明主编，最高人民法院民事审判第一庭编著）。本案双方一致同意房屋现值3500000元，婚后增值部分为1800000元，计算步骤为：婚前个人首付及还贷189402，占已还房款189402/427794=44.15%；婚后共同还款238932元，占已付房款238932元/427794元=55.85%；婚前个人还款占婚后增值1800000*44.15%=794700元；婚后共同还款占增值1800000*55.85%=1005300元；分割照顾女方：1005300*60%=603180元；补偿额 =603180元（增值）+238932元/2（婚后个人出资）=722646元。

本案中，一审期间，双方同意争议房屋为350万元，但原审法院没有依照婚姻法司法解释三第十条的规定，计算婚姻存续期间房屋增值，也没有对结婚时该房屋的价值进行评估，更没有到房屋现场查看，笼统的考虑房屋婚前的增值、房屋装修增值来酌情分割，无法律依据，分割显失公平。二审法院在审理中对共同财产的增值部分具体的量化计算，并适当考虑康某与向某结婚近八年时间，期间康某生育了两个孩子，又长期在家做全职太太抚养孩子，操持家务，没有外出工作，离婚以后，要独立抚养一个孩子，其就业能力，收入等相对于男方来说要弱很多，困难也很大，对房屋增值部分在平等分割的基础上适用《婚姻法》第三十九条，适当照顾女方，如此改判体现了公平公正。

附：民事判决书案号（2014）怀中民一终字第562号。