【案情简介】

　　2000年6月11日，原告刘某与被告某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)签订一份《售房合同》，合同约定，刘某(甲方)购买某房地产公司(乙方)商住楼2幢2单元4—5层4号，户型为跃层的建筑面积199.59平方米(实际面积以竣工面积为准)房屋，房屋总价款为618，729元，甲方采取一次性付款，金额为618，729元，某房地产公司向刘某出具收据。此后，某房地产公司未将房屋交付刘某，而是将房屋另外出售给他人。刘某得知，要求被告房地产公司退还购房款，被告以没有收到房款为由决绝支付。刘某的合法权益受到损害，于是将某房地产公司告上法庭，请求法院判决《售房合同》无效，并退还已经交付的房款618，729元及赔偿金。

　　【本案焦点】

　　按照法律规定，某房地产公司将房屋在将房屋已经出售的情况下，再次转售给他人的做法，已经触犯了相关的法律规定，购房者有权要求房地产公司解除合同及退还购房款和要求房地产公司支付一定赔偿金的要求，对于赔偿金的多少，法院会根据购房款的金额进行合理的判定。

　　【法院判决】

　　某房地产公司在收到刘某购房款后，没有将房屋交付给刘某，却将房屋卖与第三方，导致刘某现无法取得合同约定的房屋，其行为已经构成一房二卖。刘某要求解除《售房合同》并由刘某按其已付购房款的一倍承担赔偿责任的诉讼请求，符合司法解释规定的精神，应予支持。据此，根据《合同法》的相关规定，判决：解除刘某与某房地产公司之间的《售房合同》。某房地产公司于本判决生效之日起30日内退还刘某购房款618，729元，并赔偿刘某618，729元，共计1,237,458元。某房地产公司不服上诉，二审驳回上诉，维持原判。

　　【律师评析】

　　本案是典型的房地产公司与购房者签订合同之后，购房者支付了房款，房地产公司却将房屋再次出售给第三人，导致购房者不能如期取得房屋的案例。本案中，刘某与某房地产公司签订了《售房合同》，是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，应受到保护。刘某按照合同约定，履行了付款义务。而某房地产公司在原告不知情的情况下，将房屋出售给第三人，致使交房时原告无法取得房屋，原被告签订的合同目的无法实现，被告的做法严重损害了原告的利益。

　　根据最高人民法院关于《商品房买卖合同若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。”该司法解释针对商品房买卖合同中出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋适用惩罚性赔偿原则。根据本规定，购房者在遭遇房屋被房产公司转卖给第三人的情况时，除了有权主张实际损失外，还有权另外要求惩罚性赔偿，惩罚性赔偿是在实际损失赔偿范围之外独立存在的，是基于出卖人的根本违约或者进行欺诈行为而给予的惩罚措施。其中“请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”，确定了惩罚赔偿的标准是以购房者房款为基数，不超过房款总额的一倍，具体数额由法官根据买受人的损失情况及被告的承受能力，同时兼顾惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素进行灵活判定。本案中，法院判决被告某房地产公司退还刘某购房款618，729元，并处罚赔偿金618，729元，恰好为购房款总额的一倍，符合《商品房买卖合同若干问题的解释》的第八条规定，充分维护了原告刘某的合法权益，某房地产公司为自己恶意违约的行为付出了惨重的代价。